Wie geht es weiter mit der Grundsteuer?

Im April 2018 befasste sich das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit mehreren Verfassungsbeschwerden und Vor­lagen des Bundesfinanzhofs zu Ungerechtigkeiten bei der Grundsteuer. Das Gericht erklärte erwartungsgemäß die Ermittlung der für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswerte für Häuser und unbebaute Grundstücke auf Basis der ursprünglichen Feststellung von 1964 (in Westdeutschland) für verfassungswidrig, da diese völlig überholt seien und keine Gleichbehandlung zulassen. Von dem Urteilsspruch sind rund 35 Millionen Grundstücke betroffen. Die in Ostdeutschland gelegenen Grundstücke waren zwar mangels Verfassungsbeschwerde kein Verfahrensgegenstand, sind aber aufgrund des noch früheren Feststellungszeitpunktes per 1. Januar 1935 ebenfalls als vom Urteil betroffen anzusehen.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen der Grundsteuer A (agrarisch – für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich – für bebaute oder bebaubare Grund­stücke und Gebäude). Historisch bestand früher auch eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke, die bei einigen angeregten neuen Modellrechnungen jetzt wieder ins Gespräch kommt. Auf den von der Finanzbehörde festgestellten Einheitswert wird jedenfalls nach Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags ein je Gemeinde individueller Hebesatz angewendet. Durch die Anwendung verschiedener Hebesätze fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden aber unterschiedlich hoch aus, was zu nicht länger vertretbaren Ungleichheiten in der Besteuerung führte.

Dem Gesetzgeber wurde vom BVerfG eine Frist bis Ende 2019 zur Neuregelung der Besteuerung gegeben. Sobald eine neue
Rege­lung gefunden ist, können in einer Übergangsphase noch weitere fünf Jahre, höchstens aber bis Ende 2024 die Grundsteuern auf Basis der verfassungswidrigen Einheitswerte erhoben werden. Darüber hinaus hat das BVerfG keine Vor­gaben dazu gemacht, ob es überhaupt weiter eine Grundsteuer geben muss und wenn ja, wie diese zu berechnen ist. Die theoretische Abschaffung ist zwar angesichts von Rekord­überschüssen denkbar aber sehr unwahrscheinlich.

Zum jetzigen Zeitpunkt aber eine verlässliche Aussage darüber zu machen, nach welcher Berechnungsmethode die neue Grund­­steuer erhoben werden wird, gleicht aber eher einem Blick in die Glaskugel, weil sich die Argumente und die politischen Mehr­heiten in den Bundesländern noch ändern können. Daher kann man bislang nur Wahrscheinlichkeitsprognosen abgeben, wie eine neue Grundsteuer aussehen könnte:

14 von 16 Bundesländern hatten sich bereits im November 2016 auf ein „Kostenwertmodell“ genanntes Verfahren mit „automa­tisierter Wertermittlung“ geeinigt. Grob gesagt, soll sich dieses Modell an den Bodenrichtwerten, den Neubaukosten sowie einer angesetzten Alterswertminderung orientieren, mit dem Ergebnis dass der Steuerbescheid jedes Jahr anders ausfallen müsste. Schon 1965 hieß es aber, dass man die Einheitswerte spätestens alle fünf Jahre neu festsetzen müsse ein „Flächenmodell“ genanntes Verfahren findet kaum Mehrheiten und wird bislang nur von zwei Bundesländern getragen.

Eine reine Bodenwertsteuer auf der Basis der Bodenrichtwerte lässt sich hingegen sehr viel schneller umsetzen aber auch hierfür müsste zumindest eine regelmäßige Neubewertung von rund 35 Millionen Immobilieneinheiten stattfinden, denn andernfalls würden die gleichen Fehler wiederholt werden, die bereits zur Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung geführt haben.

Unterstützer und Gegner finden sich aber zurzeit für jeden in der Diskussion befindlichen Ansatz. Für die einen sollte die Grundsteuer unbedingt einen Wertbezug haben, andere möchten physika­lische Größen wie Grundstücksgrößen und Geschossflächen bzw. die bauliche Ausnutzung und Ausnutzbarkeit berücksichtigt wissen. Wünschenswert ist außerdem noch eine Aufkommensneutralität, so dass die bislang 14 Mrd. Euro Steuereinnahmen möglichst nicht überschritten werden. Außerdem steht bei einigen Vorschlägen zur Diskussion, ob die Grundsteuer weiterhin in voller Höhe auf die Mieter umgelegt werden soll, wenn tatsächlich die wertvoll­ sten Liegenschaften am höchsten besteuert würden.

Wenn die Grundsteuer also nicht doch noch komplett wegfällt, müssen für jedes der Modelle noch einheitliche Datensätze beschafft werden. Sicher ist dann aber schon jetzt: Die Neuregelung wird Gewinner und Verlierer kennen.