Patrick Dietz, Geschäftsführer bei Bettina Dietz Immobilien
Herr Dietz, viele Jahre kannte der Markt nur eine Richtung, nämlich nach oben. Die Preise stiegen und stiegen. Und jetzt? War es das mit dem Immobilienpreisboom für Immobilien? Ist die Party vorbei?
Patrick Dietz: Zunächst einmal das Gute: fast alle Immobilieneigentümer haben in den letzten Jahren durch die hohe Nachfrage nach Immobilien einen immensen Wertzuwachs erfahren. Gerade auch in unserem Hauptgeschäftsgebiet dem Rhein-Main-Gebiet. Obwohl die Preise gestiegen sind, waren Objekte durch die niedrigen Zinsen für viele Familien erschwinglich und wohl eine der besten Investitionen ihres Lebens. Abgesehen von den großartigen Wertzuwächsen darf man aber nicht vergessen: Eine Immobilie gibt einer Familie Raum zum Wohlfühlen, ist Ruhepol und ein Zuhause für die ganze Familie.
Bei uns sind die Preise tatsächlich permanent gestiegen, egal ob im Odenwaldkreis oder in Frankfurt; natürlich aber in unterschiedlichen Ausprägungen. Doch nun sehen wir, dass die Mondfahrt langsam zu Ende geht. Grund dafür sind sicher die gestiegenen Kreditzinsen, die stark steigenden Energiepreise sowie die größere Vorsicht der Banken bei der Kreditvergabe.
Spüren Sie bereits einen deutlichen Rückgang der Nachfrage?
Patrick Dietz: Tatsächlich können wir eine gewisse Kaufzurückhaltung bereits jetzt verzeichnen. Allerdings lässt sich dies nicht so einfach pauschalisieren. Es kommt im hohen Maße darauf an, um was für eine Art von Immobilie es sich handelt, in welchem energetischen Zustand diese Immobilie ist und vor allem wo genau diese Immobilie steht. Wenn man diese Faktoren berücksichtigt und augenscheinlich ähnlichartige Immobilien vergleicht macht das oftmals riesige Preisunterschiede. Hierfür gebe ich gern ein Beispiel hinsichtlich der sogenannten “Mikrolage”: Eine Wohnung mit traumhaftem Fernblick, ruhig gelegen und dennoch nicht ganz weit ab vom Schuss – dafür geht die Nachfrage nicht soweit zurück das es merkliche Auswirkungen hat. Aber in schwierigen Lagen bspw. direkt am Bahnhof, Verkehrsknotenpunkten wird natürlich weniger nachgefragt. Das ist der wesentliche Unterschied im Vergleich zu 2021 als man für jedes noch so marode Objekt an der Bundesstraße neben der Fabrik in Windeseile viele Kaufangebote eingesammelt hatte.
Entspannt sich also die Lage auf dem Immobilienmarkt?
Patrick Dietz: Ja und Nein! Das ist jedoch nicht einfach zu beantworten. Neubauprojekte sowie Objekte die umfangreich – vor allem energetisch – saniert werden müssen leiden massiv unter den Problemen in den Lieferketten, der Energieversorgung und der hohen Inflation. Praktisch 80% der im Vorlauf befindlichen geplanten Neubauprojekte werden von Bauträgern aktuell zurückgestellt und erstmal nicht gebaut.
Das liegt ganz einfach daran, dass die Baukosten zwischen „ersten Spatenstich“ und „Objektübergabe“ derzeit nicht vernünftig kalkulierbar sind. Angebote von Handwerkern oder Baustoffhändlern gibt es nicht mehr zu Pauschalpreisen sondern zu Tagespreisen. Wenn man bedenkt, dass die Bauzeit für bspw. ein Mehrfamilienhaus zwischen 12 und 18 Monaten beträgt kann man sich leicht vorstellen, dass viele Bauträger dieses Kostenrisiko nicht eingehen wollen – vor allem wenn mit hohem Fremdkapitalanteil gearbeitet wird welchen man aktuell teurer einkaufen muss.
Die Probleme betreffen jedoch nicht nur den Neubau sondern vor allem auch Sanierungsobjekte, die sich in einem schlechten energetischen Stand befinden. Immer mehr Banken fordern von ihrem Kreditnehmern jene Objekte aufwändig energetisch zu sanieren, damit sie eine werthaltige Immobilie als Sicherheit in ihren Büchern haben. Hierfür haben viele Kreditinstitute zwischenzeitlich Nachhaltigkeitsgrundsätze entwickelt nach denen Sie Kredite vergeben. Viele Kreditnehmer wollen erstmal die wichtigsten Sanierungsmaßnahmen vornehmen, wie bspw. die Elektrik erneuern und Heizung modernisieren und erst in einem zweiten Schritt ein paar Jahre später den bspw. den Vollwärmeschutz anbringen. Vielen Banken machen solchen Kreditnehmern häufig einen Strich durch die Rechnung.
Welchen konkreten Tipp können Sie Immobilieneigentümern sowie Kaufinteressenten aktuell geben?
Patrick Dietz: Eigentümern empfehle ich die klare Reflektion, ob die Immobilie noch zu meinem Leben passt. Sollten Sie sich schon seit längerem mit dem Gedanken eines Verkaufes beschäftigen, so ist jetzt ein idealer Zeitpunkt dafür. Die Preise sind nach wie vor hoch, zugleich sind die Aussichten auf steigende Preise so gering wie nie in den letzten Jahren. Gleichzeitig: wer kaufen möchte, der sollte dies jetzt tun. Erstens kommen aktuell immer mehr Immobilien auf den Markt und zweitens werden die Finanzierungsmöglichkeiten angesichts der Zinsprognosen vermutlich nicht leichter.
Auf meiner Website habe ich einen kleinen Check vorbereitet, der Klick für Klick hilft, sich angesichts der Herausforderung der aktuellen Situation richtig zu entscheiden. Es gilt, die individuelle Situation professionell zu analysieren und dann gemeinsam eine Entscheidung auf Basis von Sicherheit zu treffen. Dafür bin ich als ihr Experte im Rhein-Main-Gebiet gerne für Sie da.
Vielen Dank.
Patrick Dietz
Geschäftsführer
