Neues Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten
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Was regelt das Gesetz und was bedeutet das für Sie als Verkäufer oder Käufer?
Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wurde von Bundestag sowie Bundesrat beschlossen und tritt am 23.12.2020 erstmals in Kraft. Wir erklären für welche Verkaufsfälle das neue Gesetz gilt, wer betroffen ist und welche Modelle der Maklerbeauftragung künftig möglich sind.
Für welche Fälle gilt das neue Gesetz?
Die Neuregelung gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser ab Inkrafttreten des Gesetzes. Unter dem Begriff Einfamilienhaus fallen auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser sowie Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen. Ob die Immobilie vermietet, verkauft wird oder zur Eigennutzung dienen soll, spielt laut Gesetzgeber keine Rolle.
Hinweis
Das Gesetz gilt nicht für den Verkauf von Grundstücken, Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern. Hier gelten die bisherigen Regelungen zur Maklerprovision weiterhin.
Für welche Käufergruppe gilt das Gesetz
Die neuen Vorschriften gelten immer dann, wenn der Käufer ein sogenannter Verbraucher ist. Nach § 13 BGB ist ein Verbraucher: „Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.“ Im Klartext bedeutet das, dass Privatpersonen in der Regel als Verbraucher einzuordnen sind und Gewerbetreibende meist über keine Verbrauchereigenschaft verfügen.
Neuregelung – Maklervertrag bedarf der Textform
Bisher waren auch mündliche Maklerverträge möglich, dies ist jedoch durch die neue Gesetzeslage nicht mehr möglich. Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen künftig mindestens in Textform geschlossen werden.
Welche Grundsätze verfolgt das Gesetz?
Grundsätzlich möchte der Gesetzgeber mit der neuen Verordnung erreichen, dass derjenige der dem Makler als Zweites einen Auftrag erteilt (in der Regel der Käufer) nie mehr Provision zahlt als der erste Auftraggeber (in der Regel der Verkäufer). Demnach ist es künftig nicht mehr möglich den Käufer zur Zahlung der gesamten Provision alleine zu verpflichten. Umgekehrt bleibt eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer alleine zur Zahlung einer sogenannten Innenprovision weiterhin möglich. Hierbei hat der Verkäufer den Vorteil, dass der Makler die einseitigen Interessen des Verkäufers vertritt und nicht jene des Käufers.
Zukünftig gibt es 2 Varianten bei der Provisionsvereinbarung mit Maklern
- Variante 1
(Interessenvertretung von Käufer UND Verkäufer)
Bei dieser Form des Auftrags schließen Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Maklervertrag mit dem Immobilienvermittler ab. Der Makler wird demnach von beiden Parteien beauftragt und vertritt demnach auch die Interessen von beiden Seiten. Die Gesamtprovision, in Hessen in der Regel 5% vom Kaufpreis zzgl. ges. MwSt., wird zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt und ist fällig mit Abschluss des Kaufvertrages. - Variante 2
(Verkäufer zahlt die Gesamtprovision)
Bei dieser Variante wird zunächst ausschließlich mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen und dieser verpflichtet sich zur Zahlung der Gesamtprovision an den Vermittler. Daher vertritt der Makler die einseitigen Interessen des Verkäufers. Bei dieser Variante bleibt es möglich, durch Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag die Provision zwischen Verkäufer und Käufer zu einem späteren Zeitpunkt noch aufzuteilen. Wichtig ist hierbei, dass der Käufer maximal 50% (oder weniger) der Gesamtprovision zahlen muss. Der Käufer muss bei dieser Form der Provisionsvereinbarung erst dann zahlen, wenn Verkäufer oder Makler einen Zahlungsnachweis über den Verkäuferanteil der Provision erbracht haben.
Fazit
Ob das Gesetz das eigentliche Ziel erreicht, nämlich den Käufer bei den Kaufnebenkosten deutlich zu entlasten und damit die Provision gerechter zu verteilen, darf zunächst bezweifelt werden. Wir sind gespannt und beobachten weiterhin die Preisentwicklung. Die Neuregelung kann aus unserer Sicht sogar zur einer Verteuerung des gesamten Erwerbsprozesses führen. Da ein Teil des Maklerhonorars bereits im Kaufpreis enthalten ist, können auf jenen Provisionsanteil dann ebenfalls Gebühren anfallen wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, sowie Grundbuch- und Notargebühren.
Generell begrüßen wir die neue Gesetzgebung, denn sie wird durch die neuen Regularien zu einer weiteren Professionalisierung des gesamten Berufsstandes führen.
